Partecipare ad un'asta

L'attuale andamento dell'economia e del mercato immobiliare in particolare, ha reso diffuso e frequente l'acquisto della casa di abitazione come di immobili di natura diversa, attraverso le cosìddette "ASTE IMMOBILIARI".

La vendita all'asta di un immobile è solitamente l'atto conclusivo della procedura giudiziaria di esecuzione a carico di un debitore che non è riuscito ad onorare il suo debito ma, questa modalità di acquisto oggi è utilizzata anche per la dismissione dei patrimoni immobiliari di enti pubblici.

Il Notariato Italiano svolge un ruolo da protagonista in questo settore tramite la Rete Aste Notarili (RAN) assicurando la certezza tipica delle transazioni notarili anche con questa particolare modalità di acquisto. L'intera procedura è gestita telematicamente (www.notariato.it/aste) ripartendo i ruoli tra notai periferici e centrali in modo tale da soddisfare le esigenze del Cittadino su tutto il territorio nazionale. Diversi Notai del Distretto di Lucca sono abilitati alla gestione delle Aste Immobiliari per la dismissione dei patrimoni di enti pubblici; la segreteria del Consiglio Notarile fornirà ogni indicazione necessaria al proposito.

La vendita all'asta di un immobile a seguito della procedura esecutiva, invece, ha visto i Notai quali primi pubblici ufficiali/professionisti delegati dalla legge per "aiutare" il complesso apparato della Giustizia Italiana a portare rapidamente a termine e con la dovuta efficacia la procedura di esecuzione.

I Notai di Lucca, oltre che individualmente - se iscritti in un apposito elenco tenuto dal Tribunale di Lucca - svolgono questo servizio anche tramite una associazione costituita proprio per questo scopo da alcuni di loro, si tratta dell':

- "ASSOCIAZIONE NOTARILE PER LE PROCEDURE ESECUTIVE" con sede in Via Francesco Cararra n.38 tel-0583957605.

 http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2015/03/24/15G00045/sg 

Le modalità

Le vendite all'asta in genere vengono pubblicizzate su uno o più quotidiani locali e per gli immobili di maggior pregio, anche su un quotidiano nazionale. Gli avvisi di vendita all’asta sono inoltre pubblicati almeno 45 giorni prima del termine per la presentazione delle offerte sui siti internet:  www.ivglucca.com  e  www.astalegale.net. completi della documentazione relativa agli immobili (es. l'ordinanza di vendita, la perizia di stima, la documentazione catastale e quella fotografica) oltre che presso lo studio del Notaio che gestisce la procedura al quale è possibile rivolgersi, gratuitamente, per richiedere ogni tipo di informazione necessaria.

Tutti i dettagli, i tempi e le modalità di partecipazione all'asta sono disciplinati dall 'Ordinanza di vendita che disciplina in modo esaustivo l'intero procedimento; l'inosservanza delle istruzioni può determinare l'inammissibilità della domanda o la decadenza dall'aggiudicazione del bene.

Alcune informazioni utili

Il codice di procedura civile prevede due modalità di vendita all’asta: la vendita senza incanto e la vendita con incanto; quest'ultima si svolge solo nel caso in cui non siano state presentate offerte valide per la vendita senza incanto e quindi, l'immobile non abbia trovato un nuovo proprietario.

Vendita senza incanto

La domanda per partecipare all'asta deve essere depositata in busta chiusa presso il Notaio delegato dal Giudice da colui che intende partecipare alla gara o anche da una persona terza per suo conto.

La busta deve contenere:

a) la domanda nella quale devono essere indicati tutti i dati anagrafici della persona fisica o i dati della società che intende partecipare all’asta;

b) l’indicazione del prezzo che si intende offrire;

c) la somma prevista come cauzione recata da un assegno circolare

d) la copia del documento di identità della persona fisica o del legale rappresentate della società che intende partecipare all’asta corredata da una visura attuale del Registro Imprese della società offerente.

Il Notaio delegato sarà lieto di mettervi a disposizione un fac-simile della domanda e della busta da compilare agevolmente

Le domande devono essere presentate entro il termine indicato nell’ordinanza di vendita (generalmente entro le ore dodici del giorno precedente quello fissato per l’asta. Chi ha presentato  l’offerta  deve partecipare all'udienza fissata per l’apertura delle buste (la data è indicata nella pubblicità e nell’ordinanza di vendita).

Se l’offerta è presentata da più persone è necessario che tutte siano presenti all’udienza fissata per l’apertura delle buste a meno che non  si tratti di coniugi in regime di comunione legale dei beni.

In caso di impossibilità ad intervenire all'udienza la persona che ha presentato la offerta potrà farsi  rappresentare da un terzo conferendogli specifica procura notarile.

La domanda di partecipazione può essere  presentata anche da un avvocato che potrà aggiudicarsi l'immobile per conto di un proprio cliente; entro 3 giorni dall’aggiudicazione dovrà dichiarare il nome dell’acquirente effettivo.

Il  prezzo offerto indicato nella domanda non può essere inferiore al prezzo-base stabilito nell’ordinanza. La cauzione non potrà essere inferiore al 10% del prezzo di acquisto proposto ed in caso di mancata aggiudicazione sarà integralmente restituita.

Nel caso in cui vi siano più partecipanti all’asta e quindi vi siano più offerte, sarà  possibile rilanciare facendo un’offerta ad un prezzo più alto. L’offerta in rilancio dovrà  essere almeno  pari al rilancio minimo indicato nell’ordinanza di vendita.

L’immobile verrà aggiudicato al maggior offerente.

 Vendita con incanto

La vendita con incanto ha generalmente luogo, nella settimana successiva alla vendita senza incanto che non abbia avuto successo; il prezzo-base sarà lo stesso della vendita “senza incanto".

La domanda in genere deve essere depositata entro le ore 12.00 del giorno precedente l'asta.

Anche con questa modalità dovrà essere presentata una domanda di partecipazione così come è possibile partecipare all’asta tramite un avvocato munito di procura notarile; del pari l'assegno circolare recante la cauzione non potrà essere inferiore al 10% del prezzo di acquisto proposto ed in caso di mancata aggiudicazione sarà integralmente restituito salvo a chi, senza un motivo giustificato, omette di partecipare all’asta; in questo caso verrà restituito il 90% della somma  versato a titolo di cauzione.

All’asta con incanto occorre fare un rilancio minimo sul prezzo-base per aggiudicarsi l’immobile (il rilancio minimo è  indicato nell’ordinanza di vendita). L’immobile verrà aggiudicato a chi avrà offerto il prezzo più alto.

La legge prevede ancora una particolarità prima che "l'acquisto all'asta" diventi definitivo; infatti, entro 10 giorni dalla aggiudicazione, chiunque, potrà fare un’offerta  per l’acquisto dell’immobile rimasto aggiudicato a seguito della vendita con incanto aumentando del 20% il prezzo di aggiudicazione. In questo caso verrà  fissata una nuova vendita alla quale potranno partecipare il nuovo offerente, l’aggiudicatario precedente e coloro che avevano presentato domanda per partecipare all’asta. A seguito della nuova gara il bene verrà, quindi, definitivamente aggiudicato al maggior offerente.

Gli adempimenti successivi all’aggiudicazione

Chi ha vinto l'asta è tenuto a depositare il saldo del prezzo e l'importo, successivamente comunicato, delle spese per il trasferimento immobiliare nel termine fissato dall’ordinanza di vendita, normalmente 60 giorni. L'aggiudicatario che non verserà le somme dovute sarà dichiarato decaduto dall'aggiudicazione e la cauzione versata sarà trattenuta a titolo di multa; inoltre, se il bene rimesso in vendita viene aggiudicato ad un prezzo (sommato alla cauzione trattenuta) inferiore a quello dell’ incanto precedente, il rinunciante sarà tenuto a pagare la differenza.

L'acquisto della proprietà

L’atto che trasferisce la proprietà è il decreto di trasferimento emesso dal Giudice dell’Esecuzione. La registrazione (assolvimento delle imposte dovute) e la trascrizione (pubblicità nei registri immobiliari e catastali) del decreto di trasferimento sarà eseguita a cura del Notaio.

Anche nel caso di acquisto con la modalità "asta immobiliare" il contribuente sarà tenuto al pagamento delle imposte secondo il regime fiscale proprio dell'immobile aggiudicato, come accade per una compravendita tradizionale; quindi, imposta di registro od IVA, imposta ipotecaria e quella catastale ed infine l' imposta di bollo.

L'aggiudicatario  può godere di tutte le agevolazioni fiscali previste  per le compravendite standard (benefici per la prima casa, benefici per coltivatori diretti o imprenditori agricoli, ecc.) e può anche richiedere, ricorrendone i requisiti, la tassazione sulla base del meccanismo noto come prezzo-valore, corrispondere cioè l'imposta di registro non sul prezzo di aggiudicazione ma, sulla somma risultante dalla rendita catastale dell'immobile aggiornata con i coefficienti di moltiplicazione propri.

Il Notaio delegato vi condurrà per mano nell'applicazione della corretta tassazione e nella adozione della migliore opzione fiscale.

Le spese del professionista delegato e del custode  sono a carico della procedura; l'ordinanza indicherà anche chi dovrà sostenere la cura e le spese per la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti che gravano l’immobile oggetto di esecuzione.

E' necessario leggere sempre con grande attenzione l'ordinanza di vendita nella quale sono reperibili tutte le informazioni generali e di dettaglio che regoleranno la procedura di vendita nonchè quelle relative all'immobile che ne è oggetto come, ad esempio, la sua libertà da persone e cose o l'eventuale presenza di locatari.